當(dāng)前位置：中國(guó)廣告人網(wǎng)站>創(chuàng)意策劃>房產(chǎn)酒店>詳細(xì)內(nèi)容 東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析 作者：dongfei 時(shí)間：2008-6-5 字體：[大] [中] [小]

    一、區(qū)域分析
    東營(yíng)市是黃河入海的地方，黃河三角洲的中心城市， 1983年10月建市。全市轄區(qū)包括東營(yíng)區(qū)、河口區(qū)、廣饒縣、利津縣、墾利縣，行政區(qū)面積8053平方公里，人口180萬(wàn)。東營(yíng)市中心城分東城和西城，面積49.83平方公里，人口60萬(wàn)。
    東城是東營(yíng)市委和東營(yíng)市人民政府駐地，環(huán)境優(yōu)美，空間大，綠化率高。隨著近幾年的發(fā)展，東城居住環(huán)境大大提高，商業(yè)配套也逐漸完善，兩大開(kāi)發(fā)板塊清風(fēng)湖板塊（如水岸名都、水岸天華、德泰家園、東辰鑒墅
等）和東城百大板塊（市安居工程、科大遠(yuǎn)鑒、勝宏國(guó)際新城、勝宏尚郡等）也已形成，同時(shí)東城開(kāi)發(fā)區(qū)隨著陽(yáng)光100的入駐，也逐漸形成居住板塊如陽(yáng)光100·城市麗園，景港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即將興建的奧林匹克花園等
    西城是勝利油田管理局和東營(yíng)區(qū)政府駐地，又被稱為油田“基地”，基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，生活便利，以濟(jì)南路為中心聚集了銀座購(gòu)物廣場(chǎng)、振華商廈、百貨大樓、商業(yè)大廈、供銷商場(chǎng)、三聯(lián)、大商等大型購(gòu)物商場(chǎng)，及無(wú)數(shù)的星羅棋布的小商品市場(chǎng)和各式店鋪等充分滿足了西城居民生活需求。西城由于土地儲(chǔ)備有限，新開(kāi)發(fā)樓盤較少主要集中在北部勝華板塊（如天籟華都、香格里拉等）、東部東趙開(kāi)發(fā)區(qū)（格林楓景、海信盈城等）、南部勝利機(jī)械廠（海通·時(shí)代康橋）和勝利工業(yè)園板塊（科教小區(qū)）等。
    西城是一個(gè)成熟的區(qū)域，交通、商業(yè)配套、大型購(gòu)物場(chǎng)所都非常的完善，出行方便，是一個(gè)聚人氣的“易居城市”；東城市委市府所在地，隨著商業(yè)配套設(shè)施的不斷完善，東城住宅逐漸受到很多高端客戶的青睞。西城平均房?jī)r(jià)在2600元/㎡－3300元/㎡之間，其中多層價(jià)格在2500元/㎡—2900元/㎡之間，規(guī)劃有多層，小高層和少量別墅，并且客戶以購(gòu)買多層的客戶為主，一般多層二三層最受歡迎，當(dāng)然也是價(jià)格最高的樓層。東城現(xiàn)階段以高檔住宅為主，一般為高層住宅、別墅和花園洋房為主，多層為輔，一般高層平均房?jī)r(jià)在2700元/㎡－3500元/㎡之間，景觀別墅、花園洋房一般都在4000元/㎡。
    二、市場(chǎng)分析
    隨著東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從單一的多層住宅發(fā)展為小高層、復(fù)式樓、別墅、洋房等多元化房地產(chǎn)市場(chǎng)，面積也從70平方米二居室戶型衍生為以三居室為主，復(fù)式、洋房為主的大戶型住宅，可以說(shuō)現(xiàn)在的市場(chǎng)是各種戶型應(yīng)有盡有，基本滿足了社會(huì)各階層對(duì)于住房的需求，購(gòu)房者基本上能夠根據(jù)自身的實(shí)際情況購(gòu)買到如愿的房子。
    現(xiàn)階段的東營(yíng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，客戶來(lái)源主要是勝利油田的無(wú)房戶、企業(yè)員工、外來(lái)做生意人員等。他們收入相對(duì)穩(wěn)定卻不富足，100 m²～120m²小面積大戶型的住房是他們最大的需求，而目前主要樓盤的主力面積也大都集中在100 m²～120m²之間。
    例如西城的海盟地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的香格里拉以兩居室80㎡—95㎡、三居室105㎡—120㎡為主打戶型；海通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的海通·時(shí)代康橋一期主打戶型為三居室100㎡—126㎡。這一戶型萬(wàn)足了廣大消費(fèi)者的需求，一方面能夠三居室給生活帶來(lái)的便利，另一方面因?yàn)榉课莸拿娣e小，總價(jià)款低，大大的減輕了普通購(gòu)房者的付款壓力，從而贏得了廣大工薪階層和未來(lái)做生意人員的親睞。
    當(dāng)然面對(duì)東營(yíng)地區(qū)的高端客戶，近年來(lái)東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)別墅、洋樓也紛紛在東營(yíng)市場(chǎng)亮相，例如東城東辰佳日開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)興建的東辰鑒墅，由于面對(duì)的是高端客戶，因此在建筑面積上以330-730平米景觀別墅和200平米的花園洋房為主，以130平米到180平米三居室、四居室房屋建筑為輔，多元化滿足高端客戶的需求。與此相仿的還有勝宏尚郡、格林楓景、盛運(yùn)家園等主打景觀別墅、花園洋房，這些樓盤一般綠化面積都非常的高，區(qū)內(nèi)景觀也非常的豐富，社區(qū)配套完善，附加值增加，大大提升了樓盤的性價(jià)比，雖然這一類樓房的價(jià)格一般每平方米在4000元以上，但還是受到廣大高端客戶的喜歡。
    三、樓盤廣告分析
    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)不是單純的銷售房屋，要想在競(jìng)爭(zhēng)中勝出占領(lǐng)市場(chǎng)，在開(kāi)發(fā)房子的同時(shí)必須提高樓盤的性價(jià)比，以吸引消費(fèi)者的眼球，價(jià)格對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)已經(jīng)不再成為優(yōu)勢(shì)和賣點(diǎn)，提高樓盤的性價(jià)比才是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主題。
    1、建筑材料向節(jié)能、環(huán)保方向發(fā)展
    隨著國(guó)家對(duì)建筑材料節(jié)能環(huán)保要求的不斷提高，廣大開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視提高產(chǎn)品質(zhì)量與品質(zhì)，各種新型與高檔材料開(kāi)始推廣和使用，建筑節(jié)能一時(shí)成為大家購(gòu)房時(shí)討論的熱點(diǎn)。 從07年開(kāi)始，節(jié)能、環(huán)保出現(xiàn)在東營(yíng)樓盤的廣告語(yǔ)里面：如眾成格林楓景強(qiáng)調(diào)采用全國(guó)領(lǐng)先的國(guó)家三步節(jié)能的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，住宅節(jié)能達(dá)65%。
    2、這邊風(fēng)景獨(dú)好
    隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不斷完善和成熟，消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)不再盲目，逐漸變得成熟、理智，購(gòu)房不再單單為了滿足有無(wú)的問(wèn)題，而是為了滿足生活質(zhì)量的提高，追求精神方面的享受，因此很多房地產(chǎn)商在社區(qū)配套上下了很大的功夫，無(wú)論大小樓盤都開(kāi)始增設(shè)園林景觀、水岸湖景等，這在房地產(chǎn)廣告中都一一體現(xiàn)出來(lái)。如：香格里拉“20000㎡立體園林，長(zhǎng)在花園里的房子，生活原本就該詩(shī)意棲居”；海通·時(shí)代康橋“1000米水景畫廊，讓心情盡情飛揚(yáng)”；陽(yáng)光一百·城市麗園“中國(guó)蜿蜒水系，北歐3000米風(fēng)情。3000米不僅是流水經(jīng)過(guò)的距離，更是一種完善生活態(tài)度的表達(dá)”。一系列的廣告向消費(fèi)者描述了這邊風(fēng)景獨(dú)好的一番景象。
    3、綠色運(yùn)動(dòng)、奧運(yùn)同行
    2008年中國(guó)首次舉辦奧運(yùn)會(huì)，“運(yùn)動(dòng)”也變得成了一種時(shí)尚，自然而然的“運(yùn)動(dòng)”一詞也就成了08年眾多房地產(chǎn)廣告的一種代名詞，海通·時(shí)代康橋首次提出了“居住與時(shí)代同步，健康與奧運(yùn)同行”的生活理念，首創(chuàng)2000米漫步跑道，規(guī)劃21處健身場(chǎng)地，將運(yùn)動(dòng)健康引領(lǐng)成為一種新的生方式和追求，主打廣告語(yǔ)“國(guó)際·主流·活力生活圈，21萬(wàn)㎡首席運(yùn)動(dòng)健康社區(qū)”。當(dāng)運(yùn)動(dòng)成為一種時(shí)尚的時(shí)候，你還有什么理由不去選擇購(gòu)買海通·時(shí)代康橋的住房呢？同時(shí)格林楓景也引入“科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”的理念，在社區(qū)內(nèi)配備了先進(jìn)的科學(xué)運(yùn)動(dòng)檢測(cè)室。從而說(shuō)明，東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一個(gè)新的生活理念綠色運(yùn)動(dòng)、奧運(yùn)同行。
    4、“靠山吃山、靠水吃水”
    老百姓都明白這個(gè)理“靠山吃山、靠水吃水”，有什么條件，就靠什么條件生活，不可將自己本身所具備的優(yōu)勢(shì)浪費(fèi)掉�，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)這一情況，靠學(xué)校近就主打教育，離水近就主打景色，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)宣傳的特色。例如：綠洲國(guó)際的廣告語(yǔ)：“入住綠洲國(guó)際、就讀新區(qū)一中”，水岸名都“閱水、聽(tīng)風(fēng)、約會(huì)清風(fēng)湖北岸、高尚生態(tài)公園洋房”，德泰家園“寓居清風(fēng)湖畔、情系德泰家園”等，無(wú)不體現(xiàn)出了“靠山吃山、靠水吃水”的房地產(chǎn)營(yíng)銷模式。
    5、獨(dú)樹(shù)一幟、與眾不同
    面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，許多的開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是費(fèi)盡心思去自己的項(xiàng)目增添風(fēng)采，提高性價(jià)比，尤其是高檔樓盤更是如此，都希望自己的樓盤獨(dú)樹(shù)一幟、與眾不同，就拿東辰鑒墅來(lái)說(shuō)，在造景上可以說(shuō)是下了一番功夫，在園區(qū)內(nèi)建造一架堪稱東營(yíng)第一橋的拉索式景觀橋，為小區(qū)增光添彩。陽(yáng)光一百·城市麗園，可以說(shuō)是做的更加出色，不惜億元重金，打造“北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校”，號(hào)稱東營(yíng)陽(yáng)光100•北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)校，東營(yíng)新“城市名片”。其實(shí)建造學(xué)校的目的就是為了樓盤銷售，陽(yáng)光一百已經(jīng)摸透了客戶的心理，很多消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)第一考慮的就是孩子的入學(xué)問(wèn)題，正所謂百年大計(jì)，教育為先，只要孩子能讓孩子接受良好的教育，只要孩子將來(lái)能夠出人頭地，花再多的錢也值，何況只是多花點(diǎn)錢買房子呢！陽(yáng)光一百正式把握準(zhǔn)了這一客戶心理，才準(zhǔn)確出擊，打造“北大附屬實(shí)驗(yàn)學(xué)�！�，況且羊毛出在羊身上，到最后還不是消費(fèi)者自己掏錢？
    6、羊毛出在羊身上
    由于大多數(shù)人都有賺小便宜的想法，因此很多開(kāi)發(fā)商抓住這一點(diǎn)，隔三差五的舉行一些優(yōu)惠活動(dòng)，贈(zèng)送一些禮品，或者根據(jù)客戶的付款情況給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，這些都是吸引客戶的一種辦法，很多時(shí)候客戶討價(jià)還價(jià)的爭(zhēng)取優(yōu)惠不是因?yàn)槟苁Ｏ露嗌馘X，而是一種內(nèi)心的滿足。很多開(kāi)發(fā)商就抓住這一點(diǎn)在房?jī)r(jià)上作文章，把對(duì)客戶的優(yōu)惠加到房?jī)r(jià)里面，根據(jù)客戶的需求和樓盤銷售的實(shí)際情況給予一定的優(yōu)惠，一方面滿足了客戶的虛榮心，另一方面加快了資金匯攏，由于這一部分自己已經(jīng)事先預(yù)算到房?jī)r(jià)里面，因此也不用考慮銷售利潤(rùn)的減少問(wèn)題了，總之，羊毛出在羊身上，用客戶的錢去滿足客戶的虛榮心。例如海韻陽(yáng)光在前期認(rèn)購(gòu)時(shí)推出最大可以優(yōu)惠200元/㎡來(lái)吸引客戶；例如東辰鑒墅2007.12.25—2008.02.04雙節(jié)期間，曾推出以下優(yōu)惠活動(dòng)：凡在活動(dòng)期間購(gòu)房的新客戶，按規(guī)定付款的可享受以下優(yōu)惠：花園洋房——優(yōu)惠6000元----16300元、小高層——優(yōu)惠3300元----8800元、多層——優(yōu)惠4000元----13800元、雙拼別墅——優(yōu)惠17000元----36000元。這一些列的優(yōu)惠在很大程度上刺激了一部分觀望著的眼球，使他們?cè)谝幌盗械膬?yōu)惠面前不得不掏腰包去購(gòu)買。
    四、客戶消費(fèi)分析
    東營(yíng)市居民住房條件普遍看好，急于買房者占少數(shù)，近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)公司大規(guī)模的進(jìn)駐和瘋狂的開(kāi)發(fā)，一棟棟高樓大廈如雨后春筍般拔地而起，經(jīng)過(guò)06年、07年兩年的瘋狂選購(gòu)，08年房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，多數(shù)購(gòu)房者選房的時(shí)候相對(duì)來(lái)說(shuō)不再像前兩年那樣盲目，客戶逐漸變的更加務(wù)實(shí)理智。購(gòu)房者的務(wù)實(shí)體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是離工作單位近；二是周邊有學(xué)校，有超市當(dāng)然還要交通方便，在他們眼里，具備了這兩個(gè)條件的房子就是好房子。本來(lái)嘛，買房子就是用來(lái)居住、生活的，住的地方生活便利了，就是多花幾個(gè)錢也值得，所以現(xiàn)在西城靠近油田小區(qū)的房子都比較好賣。
    經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，東營(yíng)的消費(fèi)群體大致分為兩類：高端消費(fèi)客戶和普通消費(fèi)客戶。高端消費(fèi)客戶大部分是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、私企老板，他們收入高、消費(fèi)理念超前，居住條件要求比較高，主要是享受生活，這一群體大部分選擇購(gòu)買別墅和洋房；普通消費(fèi)群體一般由企業(yè)員工、個(gè)體戶組成，這一群體占東營(yíng)消費(fèi)群體的80%，這一群體對(duì)生活沒(méi)有太多奢侈的要求，最大的要求就是生活便利就可以了，這一群體一般都是選擇多層，少數(shù)人選擇高層住宅，在戶型選擇上也是以二居室和三居室的住宅為主，其最大原因就是面積小，總價(jià)款低。
    五、客戶構(gòu)成分析
    東城的客源主要包括以下幾種：
    1.油田職工：東營(yíng)又被稱為“油城”，有油田職工49.6萬(wàn)人口，油田職工住房有13.9萬(wàn)戶，其中70％為90 m²以下住宅，油田職工是購(gòu)房的主力軍。但是油田職工對(duì)東城稍有排斥心理，屬于買不到西城的房子才買東城的類型。
    2.企事業(yè)單位職工：一般為分不到經(jīng)濟(jì)適用房的年輕職工。
    3.外來(lái)人口：有外來(lái)做生意的私營(yíng)業(yè)主和在油城打工準(zhǔn)備定居油城的外地人員組成，勝利油田吸引了大量外地人員來(lái)東營(yíng)謀生，他們是購(gòu)房的又一主力軍。
    4.所轄區(qū)縣及附近村民。
    西城樓盤客源主要包括以下幾種：
    1、油田職工：西城是勝利油田基地，大部分油田職工小區(qū)都分布在西城，在西城買房是油田職工的首選。
    2、在西城工作的企事業(yè)單位職工。
    3、在西城工作的外來(lái)做生意、打工人員。
    六、總結(jié)：
    進(jìn)入08年以來(lái)，北京、上海、廣州等大城市樓房紛紛跌價(jià)，很多消費(fèi)者逐漸的開(kāi)始認(rèn)為東營(yíng)的房子也會(huì)降價(jià)，因此受大環(huán)境的影響，東營(yíng)房地產(chǎn)市場(chǎng)曾經(jīng)短時(shí)期的出現(xiàn)市場(chǎng)低靡的情況，但是由于土地成本、建筑原材料價(jià)格一直持續(xù)上漲，各種行政類的收費(fèi)和稅收增多使開(kāi)發(fā)成本加大，這就使得房?jī)r(jià)的總成本一直保持著上漲的趨勢(shì)。我們知道房屋的總價(jià)和建筑成本是呈正比的，建筑成本越高，房?jī)r(jià)就越高，因此受建筑成本上漲的制約，短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)是不可能下降的。從調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)中可以看出部分樓盤同比去年的價(jià)格都有所上升，也就是說(shuō)東營(yíng)的房?jī)r(jià)在短時(shí)間之內(nèi)不但不會(huì)降價(jià)，而且還穩(wěn)中有升。
    當(dāng)然給東營(yíng)市場(chǎng)帶來(lái)沖擊的還包括油田經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的建造，這確實(shí)是給眾多開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了一定的壓力，但是通過(guò)調(diào)查不難看出，雖然油田經(jīng)濟(jì)實(shí)用房正在興建，由于其位置實(shí)在東城，很多在西城上班的油田職工并不喜歡從東城購(gòu)房，因此油田經(jīng)濟(jì)房的建設(shè)對(duì)西城的房地產(chǎn)市場(chǎng)沖擊并不大。很多油田單位的消費(fèi)者還是比較熱衷于西城的生活環(huán)境，因?yàn)樗麄兊膯挝�、親屬大部分都在西城，大多數(shù)消費(fèi)者都有就近選房的心理，勝華板塊的房產(chǎn)市場(chǎng)就是最好的例子，大部分客戶來(lái)自于油田單位。當(dāng)然這些人一般都是工薪階層，因此在購(gòu)房需求上對(duì)總房款的要求就顯得格外重要，一般來(lái)說(shuō)絕大多數(shù)是選擇三居室100㎡——120㎡，其次是二居室80㎡——90㎡的，選擇130㎡以上的客戶只占少數(shù)。
    通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然近年來(lái)高層住宅建設(shè)的越來(lái)越多，但是絕大多數(shù)的消費(fèi)者還不能接受，因此現(xiàn)階段開(kāi)發(fā)中檔樓盤應(yīng)以多層為主，小高層為輔，例如香格里拉、萬(wàn)家新城就是最好的例子。戶型控制在90㎡——120㎡之間，這是廣大普通消費(fèi)群體所能接受的最佳戶型。
    總之，2008年將是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的一年，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，開(kāi)發(fā)商必須有創(chuàng)新意識(shí)，通過(guò)各方面的調(diào)整和搭配來(lái)增加樓盤的性價(jià)比，從而吸引消費(fèi)者的眼球，增強(qiáng)其購(gòu)買欲，占領(lǐng)最大市場(chǎng)。   


qq:215031713